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Wohnung kaufen als sichere Kapitalanlage oder zur Eigennutzung

Eigentumswohnung kaufen: Die Investition lohnt sich

Eine Wohnung kaufen, die ganz und gar Ihnen gehört, ohne Vermieter*innen, Mieterhöhungen oder Angst vor der Kündigung oder dem Anmelden von Eigenbedarf: Davon träumen viele Menschen. Oder möchten Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und Investition in die Zukunft? Wenn auch Sie planen, eine Wohnung zu kaufen, finden Sie hier alle wichtigen Informationen, von der Finanzierung über die Besichtigung bis hin zum Kaufvertrag.

Wann ist es sinnvoll, eine Eigentumswohnung zu kaufen?

Je nach Region sind in Deutschland die Immobilienpreise stark gestiegen. Besonders in Großstädten wie München oder Berlin sind immer höhere Kosten für den Kauf einer Immobilie zu verzeichnen. Das Kaufen einer Immobilie will also überlegt sein. Hier empfiehlt es sich, regelmäßig die Preise von Eigentumswohnungen im Wohnort Ihrer Wahl zu checken. Parallel dazu sollten Sie die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen überprüfen. Hier gilt als Faustregel: Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung sollte den Wert von 25 Jahresmieten nicht überschreiten. Ist das einmal der Fall, sollten Sie sich fragen: Was könnte der Grund hierfür sein? In manchen Fällen rechtfertigen die Attraktivität des Hauses und die Lage der Wohnung den hohen Preis. Denn diese Faktoren können wiederum zu einem erhöhten Interesse von potentiellen Mieter*innen und Mietern führen. Beachten Sie jedoch, dass die Kosten für die Bewirtschaftung der Wohnung noch hinzukommen. Erst, wenn Sie alle diese Faktoren in Betracht gezogen haben, können Sie die Entscheidung treffen, ob Sie eine Wohnung kaufen oder lieber doch mieten möchten.


Eigentumswohnung kaufen – Was ist zu beachten?

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich einige Fragen stellen – unabhängig davon, ob Sie die Wohneinheit selbst nutzen oder vermieten möchten. Im zweiten Fall sollten Sie sich vor allem fragen: An wen möchte ich die Wohnung vermieten? Die Antwort hilft Ihnen womöglich schon bei der Suche nach der passenden Eigentumswohnung.

Die passende Wohngegend finden

Die Lage der Wohneinheit ist beim Kauf einer Eigentumswohnung natürlich sehr wichtig. Soll sich die Wohnung eher im Stadtzentrum oder im Speckgürtel befinden? Welche öffentlichen Einrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten müssen in der Nähe sein? Sind fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten vorhanden? Welche Anforderungen bestehen an die Infrastruktur in der direkten Umgebung? Sind Parkplätze oder ein dichtes Netz an Haltestellen des ÖPNV wichtig?

Wo und wie finde ich Wohnungen zum Kauf?

  • Banken und Sparkassen
  • Bauträger
  • Internetportale wie Immowelt oder ImmobilienScout24
  • eBay Kleinanzeigen
  • Lokalzeitungen und lokale Aushänge (Supermärkte etc.)
  • Immobilienmakler*innen

Es gibt drei Möglichkeiten: Sie können von privat eine Wohnung kaufen, also von einer Privatperson, die ihre Eigentumswohnung privat verkauft – oder aber über Institutionen wie Banken oder Bauträger. Zuletzt können Sie die Suche auch einem Makler oder einer Maklerin überlassen.

Es ist immer hilfreich, wenn Sie Personen im Freundeskreis, in der Familie oder gar Kolleg*innen mit in die Suche einspannen – vielleicht bemerkt jemand einen Aushang im lokalen Supermarkt oder der Bankfiliale oder eine Anzeige in der Zeitung. Denn viele Immobilien werden gar nicht erst online inseriert.

Der richtige Wohnungstyp

Egal, ob die gekaufte Wohnung zur Eigennutzung oder zur Selbstnutzung dienen soll, der Wohnungstyp sollte zu den Zielen und Wünschen des Wohnungskaufs passen. Für Familien ist beispielsweise ein Loft oder ein Penthouse unpraktisch – die offene Bauweise bedeutet weniger Schlafzimmer (und damit auch weniger Kinderzimmer) und weniger Rückzugsorte für alle Familienmitglieder. Während eine Maisonettewohnung sehr schön ist, ist sie aber nicht zwingend altersgerecht oder barrierefrei. Auch Altbauwohnungen haben Charme – aber in diesen Häusern gibt es selten Fahrstühle. Daher sind auch diese nicht altersgerecht oder barrierefrei. Etagenwohnungen haben mehr Platz und weniger Nachbar*innen als ein Apartment – dafür sind sie in der Regel aber auch teurer.

Das Dachgeschoss hat aufgrund der Dachschrägen weniger Wohnfläche, es ist aber wegen der Aussicht insbesondere mit einem Balkon sehr beliebt bei jungen Menschen. Wohnungen im Souterrain gehören eher zu den günstigeren Wohnungstypen, allerdings muss hier umso mehr auf die Fenster, natürliches Licht und die Ausstattung geachtet werden, um dort gemütlich leben zu können oder sie gut zu vermieten. Es gibt also einiges zu beachten!

Prüfen Sie Ihre Wünsche und Anforderungen an die Eigentumswohnung Ihrer Träume genau – oder die Ihrer idealen Mieter*innen. Vergleichen Sie das Ergebnis dann mit den Eigenschaften der jeweiligen Wohnungsarten.

Detaillierte Beschreibungen, Besonderheiten sowie Vor- und Nachteile verschiedener Wohnungsarten finden Sie in unserem Ratgeber “Wohnungstypen: Welche Wohnung passt zu mir?

Kann ich es mir leisten, eine Wohnung zu kaufen?

Die große Frage ist letztlich natürlich, ob es für Sie finanziell tragbar ist, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dabei sind vier Positionen zu beachten:

  1. Kaufpreis
  2. Kaufnebenkosten
  3. Finanzierungsnebenkosten
  4. Modernisierungen und Überraschungskosten.

In einem ersten Schritt prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können. Schauen Sie sich dann die Objekte an, die Sie interessieren und prüfen Sie den Kaufpreis. Bevor Sie nun Ihr Eigenkapital abziehen, bedenken Sie die Kaufnebenkosten. Die Faustregel lautet, dass Sie dafür noch einmal 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises addieren müssen. Die Kaufnebenkosten beinhalten unter anderem die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer oder auch eine anteilige Makler*innencourtage.

Ziehen Sie nun von der Kaufsumme plus Kaufnebenkosten Ihr Eigenkapital ab, und Sie erhalten Ihren Finanzierungsbedarf. Dieser ist die Mindesthöhe des Darlehens, das Sie für den Kauf aufnehmen müssen. Aus diesem Kredit zur Baufinanzierung ergeben sich die Finanzierungsnebenkosten. Das sind nicht nur die regulären Zinsen, sondern auch Sondertilgungsgebühren, Bearbeitungsgebühren der Bank, die Vorfälligkeitsentschädigung, in seltenen Fällen Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Vermittlungsgebühren. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Bank nach einer genauen Aufstellung aller Kreditdetails und der Finanzierungsnebenkosten.

Tipp: Vergleichen Sie mit unabhängigen Finanzierungsberater*innen die Angebote verschiedener Banken! Nutzen Sie beispielsweise direkt die unabhängige Beratung zur Hausbau-Finanzierung durch Hausbau Finanz, unserem Schwesterunternehmen. Unsere Fachberater*innen kennen sich aus mit Tilgungssätzen und Sollzinsbindung und helfen Ihnen, eine Baufinanzierung zu finden, die zu Ihren Lebensumständen passt.

Je nachdem, wie alt die Bausubstanz ist, kommen noch Modernisierungs- oder Überraschungskosten hinzu. Liegen Dielen unter dem Teppich, ist das prinzipiell schön – es kann aber auch sein, dass diese morsch sind und komplett ersetzt werden müssen. Manchmal werden während einer kleinen Renovierung Schädlingsbefälle oder beschädigte Leitungen oder Rohre entdeckt. Zudem gibt es Vorschriften zum Klimaschutz, welche manchmal Sanierungsmaßnahmen erzwingen. Informieren Sie sich also, ob im Haus demnächst Sanierungen anfallen – sodass Sie nicht die Wohnung kaufen und direkt zur Teilzahlung für eine Renovierung herangezogen werden, ohne darauf vorbereitet zu sein.

Achtung: Wohnen Sie in Ihrer Eigentumswohnung zahlen Sie natürlich keine Miete mehr – Strom und Nebenkosten fallen aber weiterhin an. Wenn Sie also die Miete und die Tilgungsraten gegenrechnen, dürfen Sie nur die Kaltmiete zum Vergleich nutzen.


Wohnung kaufen ohne Eigenkapital: Geht das?

Möchten Sie eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? Dann benötigen Sie eine Vollfinanzierung durch eine Bank. Dies ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Erst einmal ist nicht jede Bank bereit, ein solches Risiko einzugehen. Wichtig ist, dass Sie nicht völlig ohne Sicherheiten bei Ihrer Bank nach einer Vollfinanzierung für die Eigentumswohnung fragen. Besitzen Sie beispielsweise bereits eine Immobilie, die Sie als Sicherheit einsetzen können? Wunderbar! Oder liegt Ihr Einkommen in einer angemessenen Höhe, sodass die Rückzahlung des Kredits kein Problem für Sie darstellt? Unter diesen Voraussetzungen lohnt es sich, mit Ihrer Bank über eine mögliche Vollfinanzierung einer Eigentumswohnung zu sprechen.

Eigentumswohnung kaufen und vermieten: Vor- und Nachteile

Grundsätzlich lohnt sich das Kaufen und anschließende Vermieten einer Eigentumswohnung aus vielerlei Gründen. Es kommt dabei natürlich immer auf Ihre persönliche Situation an. Sind Sie bereits Besitzer*in einer Eigentumswohnung, zum Beispiel durch ein Erbe, aber möchten diese Wohnung nicht selbst nutzen? Dann ist das Vermieten eindeutig die beste und sicherste Lösung. Denn Mieter*innen zahlen nicht nur monatlich Ihre Mieten an Sie, sie informieren Sie als Vermieter*in auch bei Problemen, sodass diese instand gehalten werden kann. Steht die Wohnung leer, drohen einige Gefahren: In einer Wohnung, die nicht genutzt wird, kühlt in den Wintermonaten das Gemäuer aus und Frostschäden sind möglich. Bei Wohneinheiten mit Garten(anteil) kann die Wohnung zudem von Pflanzen überwuchert werden. Und wenn niemand die Immobilie überwacht, werden diese Schäden eventuell erst bemerkt, wenn es zu spät ist.

Trotz der Vorteile einer Vermietung sollten Sie stets im Auge behalten, ob sich die Sache finanziell für Sie lohnt. Fragen Sie sich deshalb: In welchem Zustand ist die Eigentumswohnung? Werden in den nächsten Jahren viele Reparaturen auf mich zukommen? Ist die Lage der Wohnung attraktiv?

Zu guter Letzt sollten Sie noch die allgemeine Lage auf dem Wohnungsmarkt in Betracht ziehen: Die Wohnungsnot in Deutschland wird besonders in den Städten immer größer. Und Mieten sind passives Einkommen, bei dem Sie auch noch mit den Mieterinnen und Mietern im direkten Kontakt stehen und so eventuell auftretende Konflikte schnell klären können. Wägen Sie die Vor- und Nachteile in jedem Fall genau ab, bevor Sie sich für einen Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden.


Hauskauf vs. Wohnungskauf – Was sind die Unterschiede?

Wenn Sie ein Haus kaufen, sind Sie allein für alle Instandhaltungen und Modernisierungen verantwortlich. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das anders. Hier gibt es die Eigentümergemeinschaft, in der alle Eigentümer gemeinsam für bestimmte Dinge verantwortlich sind.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft und wieso zahle ich ein Hausgeld?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und kein Haus, wird es mindestens eine andere Wohnung und somit eine*n weitere*n Eigentümer*in geben. Um sich einfacher um die Dinge zu kümmern, für die alle gemeinsam verantwortlich sind (wie Dach, Dachboden, Keller, Flur, Fassade etc.) gibt es die Eigentümergemeinschaft und ein Hausgeld.

Damit nicht jede*r seinen Anteil einzeln an die Versicherung (wie Gebäudeversicherung), die Hausverwaltung, den*die Hausmeister*in, oder an den*die Kontoinhaber*in wegen der Kontoführungsgebühren zahlen muss, gibt es das Hausgeld: Sie zahlen monatlich einen bestimmten Betrag auf ein Gemeinschaftskonto. Von diesem gehen dann die jeweiligen Zahlungen gesammelt ab. Zudem wird dort eine Instandhaltungsrücklage gebildet – damit für anfallende und teure Sanierungen bereits ein erster Puffer vorhanden ist und die Belastung für die einzelnen Eigentümer nicht gleich sehr hoch ist.

Im Durchschnitt beträgt das Hausgeld 3 Euro pro Quadratmeter – das ist allerdings abhängig von der Lage und Ausstattung des Gebäudes. Grundsätzlich gilt: je älter das Haus, umso höher das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage.


Eigentumswohnung kaufen: Tipps und Hinweise

Haben Sie Ihre Traumwohnung gefunden, streben Sie vielleicht schon euphorisch den Kauf an. Hier ist es wichtig, einen kühlen Kopf zu bewahren, denn nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags gibt es kein Zurück mehr. Wir haben die relevantesten Punkte zu zwei wichtigen Stationen auf dem Weg zur Eigentumswohnung aufgeführt: die Besichtigung und den Kaufvertrag.

Eigentumswohnung besichtigen: Darauf sollten Sie achten

Bereits auf dem Weg zur Besichtigung sollten Sie sich fragen: Ist die Anfahrt wirklich so kurz wie in der Anzeige beschrieben? Oder ist das Verkehrsaufkommen um diese Zeit doch größer als gedacht? Gefällt Ihnen das Viertel, in dem die Eigentumswohnung liegt? Sind Sie am Standort Ihrer Traumwohnung angekommen, werfen Sie einen genauen Blick auf die Fassade des Hauses, falls dieses schon fertiggestellt ist. Sind Balkon und Terrasse stabil? Sind Leitungen und Rohre intakt? Betreten Sie schließlich die Wohnung, so verschaffen Sie sich einen Überblick: Wie ist der Geruch im Wohnraum? Ist der Bodenbelag in einem guten Zustand? Sind die Wände und Decken einwandfrei? Auch die Türen und Fenster sollten Sie genau unter die Lupe nehmen. Bereits vorhandene und zu übernehmende Möbel sollten ebenfalls überprüft werden. Auch eventuell vorhandene Kellerräume oder den Dachboden sollten Sie bei der Besichtigung nicht vergessen.

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung: Was ist zu beachten?

Der Kaufvertrag bildet die juristische Grundlage für den Kauf einer Eigentumswohnung und ist damit sowohl für Käufer*innen als auch für Verkäufer*innen von hoher Bedeutung. Der Kaufvertrag schützt Sie als Käufer*in vor Risiken wie einer plötzlichen Erhöhung des geforderten Kaufpreises. Für einen Kaufvertrag ist eine notarielle Beglaubigung unerlässlich. Mündliche Vertragsabschlüsse oder Verkäufe per Handschlag sind vor Gericht nicht gültig. Vor dem Unterzeichnen des Vertrags sollten Sie in jedem Fall einen gründlichen Blick auf die Teilungserklärung werfen. Darin sind die einzelnen Rechte und Pflichte aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aufgeführt. Außerdem sollten Sie weitere eventuell vorhandene Unterlagen wie die letzten Jahresendabrechnungen oder die Gemeinschaftsordnung sichten.


Eigentumswohnung kaufen: Checkliste

Sie haben gesehen: Der Weg zu einer Eigentumswohnung ist nicht immer einfach und beinhaltet viele Zwischenstationen. Wir haben für Sie als Zusammenfassung eine kompakte Checkliste erstellt, in der alle Schritte auf dem Weg zum Kauf einer Eigentumswohnung noch einmal kurz aufgeführt und erläutert sind.

  • Finanzierungsberatung von unabhängigen Berater*innen
    Die Planung der Finanzierung ist ein wichtiger Schritt vor dem Kauf einer Eigentumswohnung. Vertrauensvolle Ansprechpartner*innen sind hier überaus wichtig. Häufig spielen allerdings Provisionen eine Rolle. Die gute Nachricht für Sie: Bei HELMA ist die Finanzierungsberatung völlig kostenlos. Kommt ein Kauf zustande, zahlen Sie keine zusätzliche Courtage oder Provision. Bei uns arbeiten Sie nicht mit Makler*innen zusammen, sondern mit unabhängigen und erfahrenen Berater*innen.
  • Auswahl der passenden Immobilie
    Wählen Sie aus unserem großen und vielfältigen Angebot aus Eigentumswohnungen in ganz Deutschland. Ob im idyllischen München-Waldtrudering, im grünen Wunstorf im König-Ludwig-Quartier oder in einer von 58 neuen Eigentumswohnungen in Garbsen - Bosse-See – wir haben zahlreiche wunderschöne Immobilien in vielen tollen Regionen in Deutschland für Sie im Angebot.
  • Besichtigung
    Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden und können es nicht abwarten, sie zu besichtigen? Doch zu diesem wichtigen Termin ist einiges zu beachten: Hier sollten Sie sowohl auf die Anfahrt achten, als auch auf die Fassade des Hauses, die Umgebung und die Wohnung selbst sowie den Zustand der Leitungen und Rohre überprüfen. Auf unserer Website können Sie bereits im Voraus ausführliche virtuelle Rundgänge durch einige der angebotenen Eigentumswohnungen unternehmen und Ihr zukünftiges Zuhause noch vor dem Besichtigungstermin genau begutachten.
  • Reservierungsvereinbarung abschließen
    Ist die Wohnung für Sie perfekt und Sie haben sich für einen Kauf entschieden, ist eine Reservierungsvereinbarung zu empfehlen. Hier verpflichtet sich der Verkäufer oder die Verkäuferin der Eigentumswohnung, mit keinen anderen Interessent*innen einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Im Gegenzug verpflichten Sie sich als Käufer*in zum Kauf der Eigentumswohnung.
  • Aufsetzen des Vorvertrags
    Zu Ihrem Notartermin erscheinen Sie als Käufer*in und der*die Verkäufer*in der Immobilie. Hier ist es wichtig, alle erforderlichen Unterlagen parat zu haben: Ihren Ausweis und die Steuer-ID sowie alle Papiere zur Finanzierung der Eigentumswohnung. Nach dem Termin arbeitet der Notar oder die Notarin einen Vorvertrag aus und sendet Ihnen diesen zu. Sie haben daraufhin 14 Tage Zeit, alles zu prüfen und Fragen zu stellen. Sollten Sie Änderungen im Vertrag wünschen, zögern Sie nicht, diese innerhalb der zweiwöchigen Frist zu äußern.
  • Notartermin zur Vertragsunterzeichnung
    Zwei Wochen nach Aufsetzen des Vorvertrags erfolgt der Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Vor dem Unterschreiben des Vertrags durch die beiden Parteien liest der Notar oder die Notarin das Schriftstück noch einmal vollständig vor. Anschließend können beide Seiten eventuelle Einwände anbringen. Ist alles geklärt, unterzeichnen Käufer*in und Verkäufer*in den Kaufvertrag und es erfolgt eine Beurkundung durch den Notar oder die Notarin.
  • Zahlung und Grundbucheintrag
    Der Notar oder die Notarin sorgt nun dafür, dass der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen wird. Hierzu informiert er oder sie das Finanzamt über den abgeschlossenen Vertrag. Anschließend erhalten Sie als Käufer*in einen Grunderwerbsteuerbescheid. Der Notar oder die Notarin stellt zuletzt noch die Kosten für alle anfallenden Gebühren auf und Sie bekommen eine Rechnung gestellt. Haben Sie diese beglichen, wird die Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen.

Wohnung kaufen bei HELMA

Sie sind nun bereit eine Wohnung zu kaufen, aber noch unsicher, welches Objekt für Sie das richtige ist? Dann stöbern Sie durch unser vielfältiges Angebot an Immobilien in ganz Deutschland und lassen Sie sich von uns unverbindlich beraten. Ihre Anfrage können Sie jederzeit über unser Kontaktformular stellen oder Sie rufen uns an unter 05132 / 8850-0!

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