Eigentumswohnung kaufen – Was ist zu beachten?

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich einige Fragen stellen – unabhängig davon, ob Sie die Wohneinheit selbst nutzen oder vermieten möchten. Im zweiten Fall sollten Sie sich vor allem fragen: An wen möchte ich die Wohnung vermieten? Die Antwort hilft Ihnen womöglich schon bei der Suche nach der passenden Eigentumswohnung.

Die passende Wohngegend finden

Die Lage der Wohneinheit ist beim Kauf einer Eigentumswohnung natürlich sehr wichtig. Soll sich die Wohnung eher im Stadtzentrum oder im Speckgürtel befinden? Welche öffentlichen Einrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten müssen in der Nähe sein? Sind fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten vorhanden? Welche Anforderungen bestehen an die Infrastruktur in der direkten Umgebung? Sind Parkplätze oder ein dichtes Netz an Haltestellen des ÖPNV wichtig?

Wo und wie finde ich Wohnungen zum Kauf?

  • Banken und Sparkassen
  • Bauträger
  • Internetportale wie Immowelt oder ImmobilienScout24
  • eBay Kleinanzeigen
  • Lokalzeitungen und lokale Aushänge (Supermärkte etc.)
  • Immobilienmakler*innen

Es gibt drei Möglichkeiten: Sie können von privat eine Wohnung kaufen, also von einer Privatperson, die ihre Eigentumswohnung privat verkauft – oder aber über Institutionen wie Banken oder Bauträger. Zuletzt können Sie die Suche auch einem Makler oder einer Maklerin überlassen.

Es ist immer hilfreich, wenn Sie Personen im Freundeskreis, in der Familie oder gar Kolleg*innen mit in die Suche einspannen – vielleicht bemerkt jemand einen Aushang im lokalen Supermarkt oder der Bankfiliale oder eine Anzeige in der Zeitung. Denn viele Immobilien werden gar nicht erst online inseriert.

Der richtige Wohnungstyp

Egal, ob die gekaufte Wohnung zur Eigennutzung oder zur Selbstnutzung dienen soll, der Wohnungstyp sollte zu den Zielen und Wünschen des Wohnungskaufs passen. Für Familien ist beispielsweise ein Loft oder ein Penthouse unpraktisch – die offene Bauweise bedeutet weniger Schlafzimmer (und damit auch weniger Kinderzimmer) und weniger Rückzugsorte für alle Familienmitglieder. Während eine Maisonettewohnung sehr schön ist, ist sie aber nicht zwingend altersgerecht oder barrierefrei. Auch Altbauwohnungen haben Charme – aber in diesen Häusern gibt es selten Fahrstühle. Daher sind auch diese nicht altersgerecht oder barrierefrei. Etagenwohnungen haben mehr Platz und weniger Nachbar*innen als ein Apartment – dafür sind sie in der Regel aber auch teurer.

Das Dachgeschoss hat aufgrund der Dachschrägen weniger Wohnfläche, es ist aber wegen der Aussicht insbesondere mit einem Balkon sehr beliebt bei jungen Menschen. Wohnungen im Souterrain gehören eher zu den günstigeren Wohnungstypen, allerdings muss hier umso mehr auf die Fenster, natürliches Licht und die Ausstattung geachtet werden, um dort gemütlich leben zu können oder sie gut zu vermieten. Es gibt also einiges zu beachten!

Prüfen Sie Ihre Wünsche und Anforderungen an die Eigentumswohnung Ihrer Träume genau – oder die Ihrer idealen Mieter*innen. Vergleichen Sie das Ergebnis dann mit den Eigenschaften der jeweiligen Wohnungsarten.

Detaillierte Beschreibungen, Besonderheiten sowie Vor- und Nachteile verschiedener Wohnungsarten finden Sie auf folgender Seite Wohnungstypen: Welche Wohnung passt zu mir?


Kann ich es mir leisten, eine Wohnung zu kaufen?

Die große Frage ist letztlich natürlich, ob es für Sie finanziell tragbar ist, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dabei sind vier Positionen zu beachten:

  1. Kaufpreis
  2. Kaufnebenkosten
  3. Finanzierungsnebenkosten
  4. Modernisierungen und Überraschungskosten.

In einem ersten Schritt prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können. Schauen Sie sich dann die Objekte an, die Sie interessieren und prüfen Sie den Kaufpreis. Bevor Sie nun Ihr Eigenkapital abziehen, bedenken Sie die Kaufnebenkosten. Die Faustregel lautet, dass Sie dafür noch einmal 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises addieren müssen. Die Kaufnebenkosten beinhalten unter anderem die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer oder auch eine anteilige Makler*innencourtage.

Ziehen Sie nun von der Kaufsumme plus Kaufnebenkosten Ihr Eigenkapital ab, und Sie erhalten Ihren Finanzierungsbedarf. Dieser ist die Mindesthöhe des Darlehens, das Sie für den Kauf aufnehmen müssen. Aus diesem Kredit zur Baufinanzierung ergeben sich die Finanzierungsnebenkosten. Das sind nicht nur die regulären Zinsen, sondern auch Sondertilgungsgebühren, Bearbeitungsgebühren der Bank, die Vorfälligkeitsentschädigung, in seltenen Fällen Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Vermittlungsgebühren. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Bank nach einer genauen Aufstellung aller Kreditdetails und der Finanzierungsnebenkosten.

Tipp: Vergleichen Sie mit unabhängigen Finanzierungsberater*innen die Angebote verschiedener Banken! Nutzen Sie beispielsweise direkt die unabhängige Beratung zur Hausbau-Finanzierung durch Hausbau Finanz, unserem Schwesterunternehmen. Unsere Fachberater*innen kennen sich aus mit Tilgungssätzen und Sollzinsbindung und helfen Ihnen, eine Baufinanzierung zu finden, die zu Ihren Lebensumständen passt.

Je nachdem, wie alt die Bausubstanz ist, kommen noch Modernisierungs- oder Überraschungskosten hinzu. Liegen Dielen unter dem Teppich, ist das prinzipiell schön – es kann aber auch sein, dass diese morsch sind und komplett ersetzt werden müssen. Manchmal werden während einer kleinen Renovierung Schädlingsbefälle oder beschädigte Leitungen oder Rohre entdeckt. Zudem gibt es Vorschriften zum Klimaschutz, welche manchmal Sanierungsmaßnahmen erzwingen. Informieren Sie sich also, ob im Haus demnächst Sanierungen anfallen – sodass Sie nicht die Wohnung kaufen und direkt zur Teilzahlung für eine Renovierung herangezogen werden, ohne darauf vorbereitet zu sein.

Achtung: Wohnen Sie in Ihrer Eigentumswohnung zahlen Sie natürlich keine Miete mehr – Strom und Nebenkosten fallen aber weiterhin an. Wenn Sie also die Miete und die Tilgungsraten gegenrechnen, dürfen Sie nur die Kaltmiete zum Vergleich nutzen.

Wir helfen Ihnen, die passende Wohnung für Ihr Budget zu finden – individuell und ohne versteckte Kosten.

 

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